Ogni anno le rilevazioni statistiche fotografano un numero crescente di immobili disabitati e fatiscenti, per i quali è impossibile un intervento di ristrutturazione. La demolizione sarebbe l’unica via percorribile al fine almeno del recupero del suolo. Non sarebbe dunque meglio prevenire il degrado immobiliare adottando le giuste soluzioni?
Partiamo subito dai dati. Nel mese di settembre 2022 l’Istat e il Cescat hanno rilevato sul territorio nazionale ben due milioni di case disabitate, constatando come il 6% del patrimonio immobiliare si stia avviando a diventare rovina. E questa situazione risulta essere maggiormente concentrata nelle aree periferiche, quali campagna, montagna e collina. Le aree urbane invece vedono meno questo fenomeno, sebbene non sia comunque inesistente.
La situazione è talmente allarmante in certe zone che si è parlato perfino di ‘paesi fantasma’, completamente spopolati (o quasi) e cosparsi di case in evidente stato di degrado.
Ma dove risiedono le ragioni di tale fenomeno? E soprattutto, è così impensabile trovare soluzioni per ovviare a tutto ciò?
Case vuote abbandonate e in stato di degrado: quali sono i possibili motivi
Spesso si tratta di case ereditate che, per molti proprietari, rappresentano un peso dal punto di vista economico. Sarebbero infatti troppe le spese necessarie per avviare interventi di recupero e ristrutturazione. E al tempo stesso incombono anche le due tasse comunali più odiate dagli italiani, Tasi e Imu. La seconda tassa, in particolare, deve infatti sempre essere pagata sulla seconda casa, e anche sulla prima casa se appartenente alle categorie catastali che la qualificano come casa di lusso.
La strada dunque più facilmente percorribile sembra essere quella di disinteressarsi totalmente dell’abitazione, lasciandola gradualmente deperire. In questo modo si può arrivare col tempo a risparmiare, godendo dell’agevolazione del 50% sulle citate tasse, perchè l’immobile oltre ad essere disabitato è diventato anche inabitabile e inagibile.
Se questo è il caso più frequente esistono però anche altre ragioni. Può trattarsi, ad esempio, anche di case il cui proprietario deceduto non aveva eredi. In teoria l’immobile passa dunque agli enti locali, ma non si sa mai perchè la burocrazia italiana è sempre particolarmente lenta quando si tratta di dipanare certe ‘matasse’. Nel frattempo il tempo passa, e le condizioni dell’immobile degenerano sempre più.
Un altro esempio ancora potrebbe essere quello del pignoramento. Potremmo infatti trovarci di fronte ad immobili pignorati dal fisco e posti sotto sequestro giudiziario (anche per anni!). Ed ecco quindi ripresentarsi l’ennesimo caso di abbandono e degrado immobiliare.
Incide anche l’andamento del mercato immobiliare?
Un aspetto da non trascurare è anche quello attinente il mercato immobiliare.
Molti proprietari/eredi vorrebbero anche sbarazzarsi di un immobile che non hanno intenzione di utilizzare vendendolo, facendo sì che l’acquirente possa dare nuova vita alla casa magari datata. Non è però sempre così semplice.
Il mercato immobiliare sappiamo come abbia attraversato un lungo periodo di crisi durato più di dieci anni. La decrescita delle compravendite è infatti iniziata intorno al 2008, non mostrando significativi segni di ripresa durante tutto questo arco temporale.
Nel 2021 invece, nonostante la crisi generata dalla pandemia in molti settori, il mercato immobiliare ha iniziato lentamente a riprendersi. E i trend del 2022, come rilevato dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, sono stati decisamente positivi, registrando più dell’ 8,6 % di compravendite rispetto all’anno scorso. Un dato che sicuramente fa ben sperare.
In definitiva, alla luce di questi dati, possiamo quindi dire che c’entra anche l’andamento del mercato immobiliare nel fenomeno di abbandono e degrado immobiliare? La risposta non può che essere affermativa. Non riuscire a vendere un immobile divenuto magari di proprietà per eredità, ma per il quale si ha disinteresse, può scoraggiare al punto da lasciarlo andare in rovina, non potendo ricavarne alcun tornaconto economico.
La ripresa del mercato immobiliare potrebbe dunque incidere positivamente.
Soluzioni al degrado immobiliare
Ora che conosciamo cosa ha potuto condurre al degrado immobiliare non ci resta che riflettere su come poter risolvere questa situazione.
Il fenomeno descritto sta portando metaforicamente allo ‘sgretolamento’ del nostro ‘bel Paese’, avvolto sempre più da un’immagine di fatiscenza, spreco e sfascio.
Che fare quindi?
Da più fronti si è parlato di riuso sociale e risanamento di quelle aree maggiormente colpite dal degrado, con particolare attenzione a quelle strutture abitative che richiedono un pronto intervento d’urgenza. Per non parlare del necessario ripopolamento di paesi colpiti da un depopolamento tale da renderli quasi inesistenti.
Si è avanzata dunque spesso l’ipotesi di dare queste case disabitate, previo ovviamente intervento di agibilità, ai molti senzatetto che vivono sul nostro territorio. Si è parlato in tal senso di un riuso che può assumere diverse forme , che vanno dall’ausilio all’affitto, al comodato d’uso sociale, alla fruizione e ridestinazione da parte degli enti.
Quanto ad interventi legislativi nel 2019, per combattere proprio il fenomeno del degrado e dell’abbandono di edifici, era stato presentato un disegno di legge che prevedeva l’espropriazione di immobili abbandonati e inutilizzati per oltre dieci anni. In questo modo la proprietà sarebbe passata allo Stato, in un’ottica di valorizzazione del suolo come ‘bene comune’ e promozione di una rigenerazione urbana.
Di quel ddl non si è però saputo più nulla. E ad oggi concrete soluzioni (se non in sporadici casi) per contrastare spreco e degrado non sono state messe a punto.
Come al solito siamo dunque di fronte al solito ‘pasticcio all’italiana‘ dove la contraddizione regna sovrana. Abbiamo un problema, avremmo gli strumenti per poterlo risolvere ma preferiamo lasciare tutto com’è. Non sia mai che le cose possano migliorare… Non saremmo più i soliti italiani!
